As etapas da
construção do
Lote 25 · Quadra M5
Terras Alphaville Ceará 5 · Eusébio/CE. Material de apoio para a primeira reunião com engenheiro e arquiteto — do terreno real às decisões que destravam o projeto. Objetivo de fundo: construir para vender.
Toda afirmação no dossiê carrega seu nível de confiança. O trabalho da reunião é transformar CONFIRMAR e HIPÓTESE em FATO.
O molde vem antes do gosto.
Um lote pronto e quitado em condomínio de alto padrão. Antes de qualquer desenho, o Regulamento (ANEXO B) define o tamanho e a forma possíveis da casa.
Quitado em 01/12/2025 (R$ 205.000 + R$ 15.273,84 de cartório = R$ 220.273,84). Matrícula atualizada em 05/01/2026.
| Regra · ANEXO B | Limite | No lote 275 m² |
|---|---|---|
| Taxa de ocupação | máx 60% | projeção até 165 m² |
| Área permeável | mín 30% | 82,5 m² de solo natural |
| Recuo frontal | 5,00 m | — |
| Recuos laterais | 1,50 m | −3,0 m na largura |
| Recuo de fundo | 3,00 m | — |
| Altura máxima | 9,00 m | térreo + rooftop cabem |
| Área construída mín. | 120 m² | piso mínimo a entregar |
Fonte: Regulamento ANEXO B · Dossiê 01 §2. Envelope construtivo Fato · geometria do lote (≈11×25 m) Confirmar
Os documentos que governam o que pode ser construído.
Antes da estética, existe um conjunto normativo. Cada documento abaixo é uma “lei” do projeto — e a maioria ainda precisa ser confirmada por escrito.
Regulamento ANEXO B
Envelope: ocupação, permeável, recuos, altura. Define o “molde”.
Coef. de aproveitamento
ANEXO B, pág. 10 — área computável máxima. Decide o tamanho real.
ANEXO F — Paisagismo
Regras de área verde e tratamento dos 30% permeáveis.
Convenção / Código de Obras Alphaville Eusébio
Steel frame é permitido? Alguns Alphaville barram. Confirmar por escrito.
Código de Obras de Eusébio
Aprovação na prefeitura + habite-se. Caminho crítico de prazo.
Matrícula limpa
5 bloqueios em aberto. Pré-requisito para financiar a obra.
Quem limita não é a taxa — são os recuos laterais.
≈ 136 m²
Largura útil 8,0 m · profundidade útil 17,0 m
Estimativa Confirmar geometria
Num lote estreito sobram ~8 m de largura para a casa. A área edificável real do térreo (~136 m²) fica abaixo dos 165 m² da taxa de 60%. Daí três “partidos” possíveis:
Térreo ~110 + rooftop ~50. Mais jardim, mais privacidade, menor custo.
Térreo ~130 + rooftop ~85. Melhor relação área × custo × lazer. Ponto de partida.
136–165 + rooftop pleno + piscina. Exige lote mais largo; maior custo.
Casa térrea + um andar de lazer no céu.
Um pavimento no chão, com a laje virando rooftop — piscina, treino e vista. Pedido da Jaque, combina com a marca fitness/lifestyle e não gasta taxa de ocupação extra.
O dia a dia
Living + jantar integrados e lavabo (~45 m²) · cozinha + gourmet com churrasqueira (~30 m²) · suíte master + 1–2 quartos / 1 suíte (~45 m²) · serviço/lavanderia (~10 m²).
O diferencial de venda
Piscina/spa sobreposta · espaço de treino coberto · deck/lounge com vista · casa de máquinas + energia solar. ~40–50 m² cobertos.
Da regularização ao habite-se: 7 fases.
A obra tem ordem fixa. A maior incerteza não é construir — é aprovar. E a estrutura metálica encurta justamente a parte mais demorada.
Documentação & regularização
Destravar os 5 bloqueios de titularidade. Pré-requisito eliminatório para financiar.
Estudo → executivo
Programa de necessidades + projeto arquitetônico e complementares.
Condomínio + prefeitura
Caminho crítico. Pode atrasar tudo — protocolar cedo.
Orçamento (≥3 cotações)
Definir o que entra/não entra no preço e a forma de pagamento por medição.
Fundação → estrutura → vedação
Metálica encurta a estrutura (~3–6 sem vs 8–12 da convencional).
Instalações + impermeabilização do rooftop
Maior variabilidade. A impermeabilização do rooftop é o ponto crítico de retrabalho.
Vistoria & habite-se
Vistorias, averbação e garantia de 5 anos em contrato.
Sequência Estimativa · fonte: Cronograma 04 + Dossiê 01 §5–6.
Responsabilidades, sem zona cinzenta.
A “sacada” do modelo: administração direta para controlar custo, mas com o responsável técnico sendo um terceiro (não o proprietário) — o que muda a vistoria da CAIXA e o BDI.
| Frente | Rubim | Arquiteto | Engenheiro / RT | Construtora / equipe | Externos |
|---|---|---|---|---|---|
| Regularização registral | Lidera | — | — | — | Cartório / advogado |
| Projeto (arq.+complementares) | Decide programa | Executa | Estrutural | — | — |
| Aprovação condomínio/prefeitura | Acompanha | Protocola | Assina | — | Despachante |
| ART de execução | — | — | Assina (terceiro) | — | — |
| Gestão de obra (adm. direta) | Coordena | — | Fiscaliza | Executa | — |
| Compra de material | Direto fornecedor | — | Especifica | Aplica | — |
| Mão de obra / produção | Paga p/ produção | — | Mede | Executa | — |
| Vistorias CAIXA (30% / 85%) | Aciona | — | Responde | — | CAIXA |
| Habite-se / averbação | Acompanha | — | Apoia | Conclui | Prefeitura |
Modelo híbrido recomendado · fonte: Método FI (bloco execução) 05. Fato-curso Confirmar honorários na reunião
Entre 10 e 18 meses — o sistema decide.
A mesma casa: de R$ 525 mil a R$ 1,14 mi.
Só o acabamento muda o número. A faixa “médio” (R$ 4,5 mil/m²) é a referência para vender bem sem estourar. Estimativa paramétrica — não orçamento.
| Partido | Econômica R$3,0 mil/m² | Médio ⭐ R$4,5 mil/m² | Alto R$6,5 mil/m² |
|---|---|---|---|
| A · ~140 m² | R$ 420 mil | R$ 630 mil | R$ 910 mil |
| B · ~175 m² | R$ 525 mil | R$ 788 mil | R$ 1,14 mi |
| C · ~210 m² | R$ 630 mil | R$ 945 mil | R$ 1,37 mi |
+ Piscina rooftop R$ 100 mil
+ Projetos + ART R$ 63 mil
+ Paisagismo R$ 35 mil
+ Contingência 12% R$ 117 mil Total estimado ≈ R$ 1,1 mi
Sem mobiliário. Faixa de planejamento prudente: R$ 950 mil – R$ 1,25 mi.
Steel frame × alvenaria: empata no custo, ganha no prazo.
No alto padrão o custo por m² praticamente empata. A vantagem real do steel frame é velocidade — mas há dois gargalos locais a validar antes de decidir.
| Critério | Steel Frame | Alvenaria |
|---|---|---|
| Custo /m² · alto padrão | ~R$ 5.600 | ~R$ 5.800 |
| Custo total da obra | −15 a −30% | referência |
| Prazo · casa ~150 m² | 4–6 meses | 10–14 meses |
| Desperdício | 1–3% | 15–25% |
| Conforto térmico (lã mineral) | Superior | Inferior |
| Maresia (litoral CE) | Exige Z350 + inox + manutenção | Sofre corrosão/eflorescência |
| Mão de obra no Ceará | Restrita (gargalo) | Abundante |
| Financiamento CAIXA | Aceito (até 80%, taxa igual) | Aceito |
| Aceitação no Alphaville | Variável — pode ser barrada | Sempre aceita |
Se permitido: exigir em contrato galvanização Z350 + parafusos inox + placa cimentícia + membrana hidrófuga + plano de manutenção, com construtora turnkey de obras litorâneas. Pesquisa web 31/05/2026.
Full × fatiado × híbrido.
Como tocar a obra muda custo, risco e velocidade de liberação da CAIXA. O modelo híbrido tende a ser o melhor custo-benefício para construir-para-vender no alto padrão.
Você como gestor
Vistoria CAIXA em toda medição se o RT for o proponente · BDI autônomo máx 6% · maior risco técnico/retrabalho. Mais barato no papel, mais arriscado na prática.
Construtora · adm. direta
Vistoria só em 30% e 85% · BDI PJ até 18% · garantia de 5 anos · qualidade que vende melhor. Profissional dedicado.
Adm. direta + RT terceiro
O melhor dos dois mundos: controle de custo da adm. direta e vistoria CAIXA só em 30%/85% e BDI de 18% via PJ — porque o RT não é o proprietário.
Seis riscos que decidem o projeto.
Titularidade não registrada
Bloqueia financiamento. → Regularizar antes de tudo (eliminatório).
Impermeabilização do rooftop
Retrabalho / vazamento. → Sistema com garantia + responsável técnico.
Carga da piscina no rooftop
Estrutura subdimensionada. → Dimensionamento por engenheiro.
Aprovação condomínio/prefeitura
Atraso no início. → Protocolar cedo (caminho crítico).
Custo estourar
Margem comprime. → Contingência 10–15% + faixa “médio”.
Dados do lote estimados
O projeto muda. → Levantamento oficial (cotas + topografia + norte).
Fonte: Dossiê 01 §12. Impacto/mitigação Estimativa · titularidade Fato
As perguntas que destravam o projeto.
Para cada uma, anotar resposta · valor · prazo · escopo. Sair da reunião com partido, faixa e modelo de contratação decididos.
Roteiro completo (19 perguntas) em docs/PERGUNTAS-PARA-ENGENHEIRO.md. Confirmar
O que fazer esta semana.
Decisões e ações que não dependem de mais ninguém — e destravam tudo o que vem depois.
Confirmar steel frame na convenção do Alphaville Eusébio
Por escrito, com a administração. É eliminatório — define o sistema construtivo inteiro.
Acionar a regularização da titularidade
Os 5 bloqueios travam o financiamento. Cartório/advogado em movimento.
Solicitar o levantamento do lote
Cotas + topografia + norte. Transforma estimativa em projeto fiel.
Marcar a reunião com engenheiro/arquiteto
Levar este dossiê + as 12 perguntas. Sair com 3 decisões.
Adotar o Partido B como ponto de partida
~175 m² (térreo ~130 + rooftop ~85). Ajustável após o levantamento.
Iniciar estudo de demanda de venda
Corretores do Terras Alphaville 5 → valor de venda → fecha o ROE.